Cuando estamos en una situación de crisis, las hipotecas para financiar una casa, que se contrataron antes de la misma crisis, prometían una estabilidad en los pagos.
En principio cabe preguntarse qué son las hipotecas. El dilema actual es cómo librarte de tu hipoteca.
Para ello requiere de un plan que no es fácil.
Cuando estamos en una situación que se venden muy pocas viviendas, se da a la vez la circunstancia de que sube el euribor, y entonces la hipoteca se convierte en un problema, porque va unido a otros como puede ser reducción de salarios y subida de impuestos.
¿Qué son las hipotecas?
Vamos a definir qué es una hipoteca. Hablamos de hipoteca, aunque hay que empezar a definirla.
Hipotecas o préstamo hipotecarios, tiene su razón de ser en la capacidad económica de una persona, a la hora de decidirse al comprar una vivienda que sea asequible y pueda responder a las cuotas mensuales.
Una persona o familia desea comprar una casa, un piso, una vivienda en definitiva.
Tipos de hipotecas
Hipoteca Fija
Una hipoteca fija es una hipoteca a interés fijo, o sea a la hora de formalizar una hipoteca el tipo de interés que firmes permanecerá durante todo el contrato.
La ventaja: No tendrás que estar pendientes de las fluctuaciones (variaciones) de los tipos de interés.
Inconveniente: Si firmas un interés alto, vas a estar pagando más que el promedio.
Está pensando para compradores que necesitan seguridad aunque paguen más.
Hipoteca Variable
Por ende, es totalmente distinta a la hipoteca fija. Una hipoteca variable es una hipoteca a interés variable, o sea depende de cómo se mueva el mercado o la economía.
Si existe estabilidad económica y no suben los tipos de interés, puedes estar pagando a un interés muy bajo.
Sin embargo si ocurre lo contrario, se disparan los tipos de interés y por ejemplo de estar pagando un 1% anual, puedes llegar a un 5% o más.
Como anécdota comentarte que en 1995, se pagaban los intereses de las hipotecas al 14%.
Imagina de ese modo, cuánto tenías que emplear de tu sueldo o salario para pagar la cuota mensual de una hipoteca.
# Recomendación Básica
La recomendación que te hago, es que a la hora de firmar ante notario, que hagan constar el tipo de interés máximo que te pueden cobrar para no llevarte sorpresas.
Cómo comprar y pagar una vivienda
En principio puede parecer sencillo. Sin embargo planteo a continuación dos cuestiones alternativas.
Supuesto 1: Puede pagarla al contado, o sea, tiene dinero para pagar todo el importe. (Asunto resuelto) .
Se ahorra cantidad de gastos e intereses, sólo pagaría los notariales, los de registro, impuestos indirectos que hubiese y honorarios a la inmobiliaria que le ha encontrado la vivienda de sus sueños.
Supuesto 2: No tiene para pagarla, total o parcialmente.
En el supuesto 2, la mejor opción a largo plazo, es pedir una hipoteca .
Hacer frente al pago del importe total de una vivienda para la persona media es imposible de realizar. ¿Qué se hace entonces?
El propietario, llámese contructor o promotor, de las vivienda, vende al comprador.
Cómo se formalizan las hipotecas
El propietario carga al banco el importe de la venta y con ello se cobra, es decir se libera de su inmueble y a la vez, el banco se hace cargo de la deuda que la va a repercutir al comprador.
Resumidamente explicado de otra forma: En banco o entidad financiera, se hace cargo de la deuda, paga al vendedor y a la vez se encarga de cobrarle al comprador en las mensualidades que acuerden.
Es decir el crédito hipotecario, llamado corrientemente hipoteca, es un crédito a largo plazo, o sea casi vitalicio porque te va a durar gran parte de tu vida, salvo que tengas buena capacidad económica ( o sea ganes mucha pasta) y puedas cancelar el préstamo más rápido, pagar en menos tiempo.
Cómo se calculan la hipotecas
La cantidad total corresponde, por explicarlo de una forma fácil a la fórmula C, R T , donde C es capital (lo que cuesta la casa) R rédito o tipo de interés (que es el aplicable a toda la operación y puede ser revisable) y T que es tiempo,
Para calcular los intereses que tendrías que pagar se efectuaría la siguiente formula del interés (I), donde I=CxRxT/100
Los intereses resultantes se añadirían al Capital (capital que has pedido o importe total, si el banco te concede todo el importe de la vivienda). El monto de Capital+Intereses se dividiría en mensualidades.
En dichas mensualidades, la entidad bancaria se encarga de cobrarle al comprador, la parte proporcional del importe total de la vivienda, llámese capital, más los intereses acordados, lo que conforma la cuota mensual del nuevo dueño de la vivienda.
Es dueño, pero con una carga llamada hipoteca.
Capital+Intereses: Es la cuota mensual a pagar.
Hay que tener en cuenta que aparte tendrías que pagar, según lo acordado con el vendedor, los gastos de notario, registrador y los impuestos correspondientes (a tu comunidad autónoma o al Estado).
Cómo librarte de tu hipoteca
Ante esas circunstancias adversas, es decir, puede que estar pagando hipotecas hasta la eternidad, no encaja con tus planes y quieres quitrte la hipoteca cuanto antes. Entonces existen varias soluciones que pueden parecer drásticas.
El primero es el de tus préstamos personales.
Pide en tu banco o caja de ahorros un extracto, a lo sumo de los últimos doce meses, si pueden dártelos con esa fecha.
Pide prestado a tus amigos o familiares
Analiza todos tus gastos, mira qué pagas por tus préstamos si los tienes, una solución a ello es la agrupación de préstamos, y ver si algún amigo y familiar puede darte ese montante, siempre y cuando que no sea una cantidad elevada, y comprometete a devolverlo.
La agrupación de préstamos si lo haces con una entidad bancaria, tendrás que intentarla negociar a bajo interés.
No se te ocurra pagar más del 10% anual o del 1% mensual.
Ten cuidado con lo que pone escrito T.A.E. es el interés real que pagas aunque lo nieguen.
Distingue bien entre interés mensual e interés anual
Has de tener claro lo que ponen los documentos bancarios o los los documentos de préstamo.
Fíjate bien si indica interés mensual o interés anual.
Mucho ojo, si por ejemplo dicen que es un 1% de interés mensual, te puede parecer interesante a primera vista, porque es bajo, pero no es así.
El cálculo que has de hacer es que si es el 1% mensual quiere decir que es el 12% anual. Por consiguiente es un interés elevado.
Ahora si es esl 1% anual, si es interesante.
Por ello te indicaba el interés que expresa T.A.E., porque pueden ponerte de forma publicitaria un interés bajo y ser el TAE más elevado que es el que efectivamente te van a cobrar.
Para ello, puedes leer mi entrada ► ¿Te gustan los intereses del banco?
Simulador de hipotecas
En segundo lugar, consigue, lo puedes encontrar en Internet, un simulador de hipoteca
Con el simulador de hipoteca puedes probar ampliar hipoteca en más meses (más años), renegociar la hipoteca, e incluso al ampliarla unir a lo que te queda pendiente, la parte que has pagado.
Comprueba si te es asequible la nueva cuota mensual.
Puede significar un gran alivio.
El inconveniente está de nuevo, como dije en el párrafo anterior, el interés que te apliquen.
No tengas miedo a cambiar de banco, y a «peregrinar» te conviertes en comparador de hipotecas, ir de banco en banco, eso sí que te hagan ofertas vinculantes, y cuando tengas sujeta una, haz el cambio.
¿Interesa una hipoteca multidivisa?
Las hipotecas multidivisa grosso modo significa que la hipoteca la puede pagar en distintas monedas. Recuerdo hace tiempo, de un tipo que me dijo que tenía la hipoteca en yenes japoneses; lo mismo le iba bien.
Personalmente, con la inestabilidad económica mundial no la aconsejo.
Con la reducción de salarios y la subida de impuestos, baja la capacidad adquisitiva, es decir, el dinero líquido de que dispones para dar de comer a tu familia y mantener tu casa.
Piensa que no estás sólo, aunque el Estado puede que no pueda ayudarte. Llevamos tres años de crisis y «tendrás que buscarte tu mism@ la vida»
Al Estado le hace falta dinero para cuadrar las cuentas, tiene que controlar el llamado déficit público. La coyuntura de quien no puede pagar una hipoteca no está aliada con los intereses del gobierno que viene a decir: quien deba que pague.
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